A discussão em torno da imposição do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor venal de referência tem sido objeto de debates e questionamentos no âmbito jurídico e administrativo. O ITBI é um tributo municipal incidente sobre a transferência de propriedade de bens imóveis, e sua cobrança muitas vezes gira em torno do valor venal de referência estabelecido pelos municípios. 

Contudo, a aplicação desse critério tem gerado controvérsias, especialmente quando se discute a possibilidade de afastamento da cobrança complementar do ITBI instaurada em processo administrativo sem a devida oportunidade de contraditório. 

Esta questão suscita reflexões acerca dos princípios da legalidade, da ampla defesa e do devido processo legal, elementos fundamentais no ordenamento jurídico brasileiro. Nesse contexto, é relevante analisar os argumentos favoráveis e contrários a essa prática, considerando seus impactos no sistema tributário e nos direitos dos contribuintes.

Base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção

A base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é essencialmente fundamentada no valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. 

Este critério busca estabelecer uma referência justa e atualizada para a incidência do tributo, refletindo o valor real da transação. No entanto, a determinação desse valor muitas vezes envolve desafios, especialmente quando se considera a dinâmica do mercado imobiliário e a variação de preços ao longo do tempo. 

A fixação do valor venal de referência pelos municípios para efeitos de cobrança do ITBI pode gerar questionamentos, uma vez que a discrepância entre o valor atribuído pelo poder público e o valor de mercado pode impactar diretamente a carga tributária imposta ao contribuinte. 

Portanto, a definição precisa e justa da base de cálculo do ITBI é crucial não apenas para garantir a equidade na tributação, mas também para evitar conflitos e controvérsias no âmbito fiscal e jurídico.

ITBI – Valor Venal X Valor Declarado – Entendimentos dos Tribunais de Justiça – Tema 1.113 do STJ

O embate entre o Valor Venal e o Valor Declarado no contexto do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem sido objeto de análise e decisões nos Tribunais de Justiça, ganhando destaque no cenário jurídico, inclusive sendo objeto do Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O Valor Venal, estabelecido pelo poder público, representa a base de cálculo oficial para o ITBI, buscando refletir o valor real do imóvel em condições normais de mercado. Por outro lado, o Valor Declarado é a avaliação apresentada pelas partes envolvidas na transação.

Os entendimentos dos Tribunais têm variado, com casos em que se reconhece a legitimidade do município em estabelecer seu próprio critério de avaliação (Valor Venal) e outros em que se considera o Valor Declarado como parâmetro relevante. 

O Tema 1.113 do STJ busca uniformizar jurisprudência, oferecendo orientação sobre a prevalência de um critério sobre o outro ou, possivelmente, a necessidade de equacionar ambos para determinar a base de cálculo mais justa e condizente com a realidade. 

A análise desses entendimentos torna-se essencial para compreender a direção que a jurisprudência está tomando nessa matéria e os possíveis reflexos nas relações jurídico-tributárias.

Valor de mercado do imóvel pode sofrer oscilações

O valor de mercado de um imóvel está sujeito a flutuações ao longo do tempo, refletindo a dinâmica do mercado imobiliário, as condições econômicas e outros fatores influentes. 

Essas oscilações podem ser tanto ascendentes quanto descendentes, e sua compreensão é crucial ao se determinar a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). 

A natureza volátil do mercado imobiliário pode desafiar a fixação de um valor estável e preciso para o cálculo do tributo, levando a situações em que o valor venal estabelecido pelo poder público pode se distanciar significativamente do valor de mercado real do imóvel. 

Isso não apenas impacta a equidade na tributação, mas também destaca a importância de mecanismos que permitam a atualização e revisão periódica desses valores, garantindo uma base de cálculo mais condizente com a realidade do mercado imobiliário em constante transformação.

IPTU é calculado com base em previsão genérica de valores

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é frequentemente calculado com base em previsões genéricas de valores atribuídos a imóveis em determinadas localidades, o que pode resultar em desafios na precisão da tributação, uma vez que não reflete necessariamente as características individuais de cada propriedade.

Declaração do contribuinte tem presunção de boa-fé

A declaração do contribuinte, ao fornecer informações para o cálculo de impostos, possui presunção de boa-fé. Essa presunção reflete a confiança inicial nas informações apresentadas pelo contribuinte, embora a administração tributária possa, em determinadas circunstâncias, realizar verificações para assegurar a veracidade e exatidão das declarações. 

Essa presunção destaca a importância da cooperação mútua entre o contribuinte e o fisco, buscando uma relação de transparência e confiança no sistema tributário.

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